ליאור שחר, משרד עורכי דין

   
דף הבית פרופיל המשרד מאמרים כתבו עלינו תחומי עיסוק שאלות/תשובות צור קשר
משרד 03-5353226
 
פקס 03-5353227
 
ירושלים 39 (מגדל A), קרית אונו
 
office@shaharlaw.co.il
 

מאמרים

 

הסכם ממון ומס הרכישה / מאת עו"ד ליאור שחר

כיום, יותר ויותר זוגות עורכים הסכם ממון המסדיר את בעלותם ברכוש שנרכש על ידם לפני הנישואין. ברוב רובם של המקרים הסכם הממון נועד להסדיר את חלוקת הזכויות בדירת מגורים. מטרתו העיקרית של הסכם הממון היא לשמור על זכויות בן הזוג בדירה מפני בן הזוג השני במקרה של גירושין, אולם במציאות יכולות להיות לו השלכות נוספות, ביניהם חבות במס, שלא רבים יודעים עליהם.

 סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - "החוק") קובע כי "במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה)...". 


סעיף 9(ג1א)(1) מגדיר את מדרגות מס הרכישה ברכישת דירת מגורים באופן המחיל על הרוכש מס רכישה החל מהשקל הראשון, בעוד שסעיף 9(ג1א)(2) מסייג אותו ומעניק פטור מלא/חלקי ממס רכישה (תלוי בשווי הרכישה[1]) למי שהדירה הנרכשת מהווה את דירתו היחידה.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק למעשה פטור ממס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה בהתאם למדרגות פטור שמתעדכנות מדי פעם בפעם. על רוכשי דירת מגורים נוספת, לעומת זאת, חל מס רכישה מהשקל הראשון, במדרגות מס של 5%, 6% ו-7%. 

לצורך המחשה רוכש דירת מגורים יחידה בסכום של 1,421,760 ₪[2] יהיה פטור ממס רכישה בעוד שרוכש דירה נוספת יאלץ לשלם על אותו סכום מס רכישה בסך של 74,774 ₪.


נשאלת השאלה מהי דירת מגורים יחידה ?


אם כן, "דירת מגורים יחידה" פשוטה כמשמעה דירה יחידה, ואולם בהתאם לחוק יכירו בדירה הנרכשת כ"דירת מגורים יחידה" גם אם לרוכש יש דירה נוספת ובלבד שהיא מושכרת בשכירות מוגנת, או שבבעלותו חלק בדירה נוספת ואולם חלקו בה הוא פחות מ-25%.


החוק ער למצבים שבהם רוכש דירה טרם מכר את דירת המגורים שלו ומעניק לו את האפשרות ליהנות משיעורי מס רכישה לפי דירה יחידה, ובלבד שאותו רוכש יתחייב למכור את דירת המגורים שלו בתוך 24 חודשים ממועד חתימת הסכם הרכישה, ובמקרה של רכישת דירה מקבלן (דירה "על הנייר") בתוך המועד כאמור או עד ל-12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה, לפי המאוחר מביניהם.


ומה עניין שמיטה אצל הר סיני ? במקרה בו לאחד מבני הזוג, יש דירת מגורים נוספת שנרכשה ערב הנישואים, וכעת בני הזוג מתכוונים לרכוש דירת מגורים משותפת מבלי למכור את הדירה הנוספת, ישנה לכאורה חבות במס רכישה החל מהשקל הראשון וזאת מאחר ולאחד מבני הזוג יש דירה נוספת עפ"י מניין הדירות, האומנם ? כלום ייתכן שלבן הזוג שאין זכויות בדירה יש חובות הנובעות ממנה ? האם ניתן להתגבר על כך ?


לכאורה, הפרקטיקה הרווחת במשרדי מיסוי מקרקעין הינה כי יש לשלול מבן הזוג שעבורו זו דירת מגורים יחידה את מדרגות מס הרכישה המופחתות מקום אין בין בני הזוג הסכם ממון, זאת מאחר והעיקרון המנחה את משרדי מיסוי מקרקעין הינו עיקרון התא המשפחתי, ולפיו רואים ברוכש ובן זוגו, וילדיהם מתחת לגיל 18 כרוכש אחד. לעניין זה ראו גם ו"ע 1439/04 זלצר נגד מנהל מס שבח תל אביב.


מה שרבים אינם יודעים הוא שניתן ליהנות ממדרגות המס המופחתות עבור אותו בן הזוג, כאשר ישנו הסכם ממון השולל במפורש את זכויותיו בדירה שנרכשה ערב הנישואין.

בע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נגד פלם שחר ודפנה, הידוע כהלכת פלם, נדרש בית המשפט העליון להכריע בשאלה האם זכאי בן הזוג השני למס רכישה מופחת הניתן לרוכש "דירה יחידה" כאשר החוק קובע שיראו "רוכש ובן זוגו כרוכש אחד"?


בפסק הדין נקבע, כי כאשר נערך הסכם ממון השולל באופן מפורש את זכותו של בן הזוג האחר בדירה שנרכשה לפני הנישואין, ההסכם גובר על החזקה שבסעיף בדבר התא המשפחתי. כלומר, חזקת התא המשפחתי לא תחול במקרים כאמור ובן הזוג האחר יוכל ליהנות ממדרגות מס מופחתות.


כדי לסבר את האוזן ולהמחיש את המשמעות הכלכלית של האמור במאמר זה, הרי שמדובר בחיסכון במס רכישה בשיעור של 50%, אשר יכולים לבוא לידי ביטוי בסכומים לא מבוטלים של אלפי שקלים.


כך למשל, במקרה שנערך הסכם ממון בהתאם להלכת פלם, ובכוונת בני הזוג לרכוש דירה בשווי 1,421,760 ₪, כאשר לאישה זוהי דירה נוספת ולגבר דירה יחידה, הרי שבמקום שבני הזוג ישלמו ביחד סך של 74,774 ₪ עבור מס רכישה, הם ישלמו כעת בגין חלקה הנרכש של האישה סך של 37,387 ₪ ואילו בגין חלקו הנרכש של הגבר בדירה יהיו פטורים, מדובר בחיסכון של 37,387 ₪.


במאמר מוסגר יאמר, כי במקרים מסוימים ניתן להגיע לתוצאה זהה גם אם לא נערך הסכם ממון, ובלבד שמבחינה משפטית ניתן להוכיח כי הדירה הנוספת שייכת רק לאחד מבני הזוג
[3] (ו"ע 3036/04 יצחק נוי נגד מנהל מס שבח מקרקעין - חדרה), ויש להתעקש על כך מול רשות המסים.


יובהר כי מאמר זה נועד למתן מידע כללי והאמור בו נכון למועד כתיבתו בלבד ועלול להשתנות מעת לעת, ובשום מקרה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין. ניתן לפנות אלינו בכל שאלה לקבלת ייעוץ משפטי בטלפונים או בכתובות המצוינים באתר.

 

[1] נכון ליום 16.1.2012 עד לסכום של 1,421,760 ₪ ניתן פטור מלא ממס רכישה.

[2] הסכום מתעדכן מדי פעם בפעם.

[3] אין הכוונה לאופן רישום הזכויות של הדירה בלשכת רישום המקרקעין ו/או בכל מרשם אחר אלא מכח חזקת השיתוף וחוק יחסי ממון.

 


דיני חוזים
ליטיגציה
מקרקעין

רכישת דירה חדשה מקבלן / מאת עו"ד ליאור שחר

גניבת מקרקעין / מאת עו"ד צפריר פרוטיץ

הסכם ממון ומס הרכישה / מאת עו"ד ליאור שחר

הוצאה לפועל
משפט מסחרי
ירושות וצוואות
תכנון ובניה